Передача в аренду нежилого помещения

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Видео

Почему важно подробно описать объект аренды

Предмет договора, то есть объект аренды, должен быть индивидуализирован, то есть подробно описан в договоре.

Нужно указать площадь, адрес, номера комнат или помещений, если применимо — кадастровый номер.

Кадастровый номер — это индивидуальный номер объекта недвижимости. Если в аренду передается не все помещение, а только его часть, кадастрового номера у объекта такого договора не будет.

Если в договоре недостаточно четко описан его предмет, такой договор может быть признан судом незаключенным. Чтобы предотвратить разбирательства, на этапе заключения договора стоит приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и планировку помещения. Если таких данных нет, условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.

Примеры из судебной практики

Арендатор остался без помещения. Институт восстановительной медицины арендовал нежилое помещение у фирмы. Но вместо того чтобы передать помещение институту, арендодатель прислал уведомление о прекращении договора.

Институт остался без помещения и обратился в суд. Арендодатель предъявил встречное требование — признать договор аренды незаключенным. Дело было в том, что в договоре упоминались два приложения, в которых должны были перечислить все помещения и их поэтажный план — это было существенное условие. Ни одно из приложений не было подписано.

В итоге суд отказал арендатору и признал договор аренды незаключенным, так как в нем не содержалось ни одного идентификационного признака помещений, кроме указания на само здание и общую площадь.

Не определили объект аренды. Две организации заключили долгосрочный договор аренды здания площадью 5338,8 м², а в дополнительном соглашении уточнили номера и площади арендуемых помещений. Но дальше возникли проблемы с регистрацией, и арендодатель обратился в суд.

Общая сумма площадей в допсоглашении была указана 5066,4 м², а в тексте договора площадь была другая — 5338,8 м². Еще в договоре было расхождение в 10 квадратных сантиметров между площадью помещений первого этажа.

Суд решил, что объект аренды в договоре не определен, поэтому договор не заключен, значит, не может быть зарегистрирован. Это решение в итоге было отменено судом апелляционной инстанции, и стороны, изрядно потрепав себе нервы, заключили мировое соглашение.

Из судебной практики: значение могут иметь даже 10 сантиметров
Пример хорошей формулировки предмета договора аренды. Свидетельство о праве собственности не всегда нужно, с 2016 года его перестали выдавать. Оно подтверждает право собственности, если владелец помещения не менялся много лет

Налоговый учет

Вычет выполняется в отношении налога, предъявленного арендодателем. Предполагается, что аренда помещения и сопутствующие расходы являются налогооблагаемым объектом на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ. Вычеты выполняются на основании счет-фактур (основание – пункт 1 статьи 172 НК РФ). Для исчисления налога на прибыль нужно учесть стоимость коммунальных услуг в структуре материальных расходов. Указание на это дано в пункте 2 статьи 253 и пункте 1 статьи 254 НК РФ.

Существуют также письма УФНС №16-15/058069 от 30.06.2008.

Согласно им, траты на оплату коммунальных услуг должны быть подтверждены актами расчетов платежей, сформированными арендодателем.

Нужно это для налогообложения. Стоимость использованных ресурсов учитывается в момент получения компанией счетов и актов. Основанием этого является пункт 2 статьи 272 НК РФ, пункт 1 статьи 252 НК РФ.

Советы для арендатора и арендодателя

Стоит уделить особое внимание точному выполнению п

Стоит уделить особое внимание точному выполнению противоположной стороной условий договора аренды ГК

Несмотря на разный юридический статус арендатора и арендодателя в сделке, в процессе ее осуществления им желательно придерживаться одинаковых правил, способных гарантировать безопасность проводимого мероприятия.

Итак, наш ресурс настоятельно советует сторонам сделки придерживаться ниже представленных правил:

  1. Перед заключением арендного соглашения по нежилому помещению обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом и обговорите с ним основные нюансы и условия, которые должны быть внесены в договор по-вашему мнению.
  2. В процессе составления договора придерживайтесь всех законодательных норм, касающихся его формы. А лучше – доверьте составление профессионалу.
  3. Уточняйте в соглашении любые детали и условия, которые в будущем могут вызвать споры или быть для вас невыгодными.
  4. Заключая договор и оформляя документы, обращайтесь только к проверенным нотариусам высокой квалификации.
  5. Подписывайте соглашение только в том случае, если полностью согласны с его положениями.
  6. После подписания договора, рассчитанного более чем на один год, обязательно проведите его госрегистрацию.
  7. В период действия арендного соглашения не нарушайте его условий и следите за аналогичными поступками с противоположной стороны. Любое нарушение условий договора является серьезным поводом для его преждевременного расторжения.

Придерживаясь указанных выше советов, можно получить немалые гарантии безопасности, успешности и удовлетворенности от сделки с обеих сторон.

Акт приёма-передачи нежилого помещения

После заключения договора, и его передачи в Росреестр для постановки на учёт, требуется передать полномочия на использование площадей по целевому назначению.

Передача производится на основании положений, устанавливающих сроки перехода прав и иные условия. В их числе – составление и подписание акта приёма-передачи.

Акт составляется сторонами, в присутствии третьих лиц, свидетельствующих добросовестность проведения процедуры передачи объекта.

В документе указываются основные параметры помещения, его кадастровые и технические характеристики и адрес расположения. Далее следуют характеристики помещения, которые даются перечнем и отражают существенные признаки отделимых и неотделимых улучшений. Так, перечисляются:

  • состояние стен, пола и потолка;
  • наличие и состояние сантехники;
  • технические характеристики коммуникаций.

Если помещение передаётся с мебелью – следует указать не только количество таковой, но и техническое состояние. При возможности – год выпуска, для определения степени износа. Здесь требуется учитывать малейшие нюансы, исходя из того, что при расторжении аренды или её завершении, возвращение объекта потребует аналогичного состояния.

После удостоверения акта подписями сторон и присутствующих третьих лиц, происходит передача ключей и документации для беспрепятственного использования объекта по целевому назначению.

Зачем нужен акт приема и передачи помещения

В договоре аренды необходимо указать еще один важный момент — передачу помещения, то есть начальный срок аренды, а также дату возврата.

Все это описывается вместе с состоянием помещения, перечнем имущества и документов, которые передаются арендатору, а потом фиксируется в акте приема-передачи — обязательном документе, который подтверждает факт и дату передачи помещения.

Возвращается помещение тоже по передаточному акту. Пока не подписан акт возврата, арендатор обязан уплачивать арендную плату, даже если срок договора закончился и помещение физически свободно.

Пример из судебной практики

Компания и предприниматель спорили о дате прекращения договора, арендодатель требовал ИП выплатить ему около 3,5 млн рублей.

Арендатор отказывался от уплаты и аргументировал свою позицию тем, что он написал письменное уведомление о прекращении договора. Но арендодатель утверждал, что договор не может быть прекращен, так как они не подписали акт возврата помещения, о котором сказано в договоре.

Суд поддержал позицию собственника и обязал арендатора выплатить арендную плату, начисленную до даты подписания документа, который подтвердит возврат помещения собственнику.

В постановлении Апелляционного суда говорится: если стороны установили в договоре порядок досрочного прекращения, то этот порядок нужно соблюдать. То есть в судебном деле выше прав арендодатель, который настаивал на оформлении указанных в договоре документов.

Пункт о прекращении договора, на который ссылался арендатор
Пункт, в котором говорится про возврат помещения и о котором арендатор забыл

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

pixabay.com /

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения

Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:

  • если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;

  • при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;

  • если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.

Пошлина уплачивается по реквизитам местного регистрирующего органа, куда обращается заявитель.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Завершение срока действия соглашения

Как расторгнуть нежелательный договор аренды ГК?

Как расторгнуть нежелательный договор аренды ГК?

Срок действия договора по аренде нежилого помещения – одно из важнейших условий соглашения. При добросовестном исполнении своих обязательств с обеих сторон сделки срок действия будет завершен в соответствии с указанным в договоре.

Однако в ряде случаев можно провести досрочное расторжение соглашения. Инициатором подобного мероприятия может быть как арендодатель, так и арендатор, если случай удовлетворяет соответствующим законодательным положения.

Согласно 619-ой статье арендодатель имеет полное право требовать досрочного расторжения арендного договора, если:

  • арендатор нарушает условия заключенного соглашения;
  • в процессе владения или пользования нежилое помещение ухудшается;
  • арендатор два раза подряд просрочил срок арендной платы.

Согласно 620-ой статье арендатор имеет полное право требовать досрочного расторжения арендного договора, если:

  • арендодатель не предоставил ему в пользование или владение предмет аренды. Или мешает им пользоваться или владеть;
  • нежилое помещение имеет некоторые дефекты и прочие недостатки, которые мешают арендатору в полной мере пользоваться или владеть арендованным имуществом и ранее не были оговорены арендодателем;
  • описанное помещение полностью непригодно для пользования или владения;
  • арендодатель нарушает условия заключенного договора.

Договор может быть расторгнут только после того, как сторона-инициатор вышлет письменное требование другой стороне устранить неудовлетворяющие ее правам нарушения договора или законодательства РФ.

Если виновная сторона продолжает недобросовестно вести себя относительно положений соглашения или законодательства РФ после получения требований прекратить это, то сторона-инициатор досрочного расторжения документа может подать на нее в суд. Или договориться о расторжении арендных обязательств мирным путем.

Теги

Adblock
detector